Cet article fait partie du dossier : Foncier économique : les travaux du Cerema
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Cet article du Cerema a été publié par notre partenaire TechniCités.
Contexte et enjeux
Après 50 ans de développement quasi ininterrompu des surfaces commerciales en France, les zones et entrées de ville commerciales sont devenues des marqueurs du paysage urbain. En effet, avec 1 500 zones recensées en France et 500 millions de mètres carrés soit cinq fois la superficie de Paris, ces espaces ont permis de répondre à l’essor de la consommation de masse tout en créant des déséquilibres écologique, urbain et économique que les pouvoirs publics s’efforcent de résorber désormais avec le concours de quelques opérateurs publics (établissements publics fonciers (EPF), établissements publics administratifs (EPA), sociétés d’économie mixte (SEM), Banque des territoires) et privés.
Les déséquilibres écologiques sont observables dès lors que l’on estime l’impact de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers occasionnés par la création de nouvelles zones commerciales et par les effets de morcellement de ces espaces qui créent des dommages irréversibles sur la biodiversité.
Autre facteur de déséquilibre écologique : l’imperméabilisation des sols qui perturbe le ruissellement des eaux et peut augmenter le risque d’inondation dans certains territoires exposés aux intempéries.
Dans un article paru en janvier 2024, deux économistes ont mis en évidence que le secteur du commerce de gros et de détail était le secteur qui utilisait le plus de surface. Les déséquilibres urbains apparaissent dans les zones commerciales à mesure qu’elles sont rattrapées par l’urbanisation (opérations d’aménagement en périphérie des centres-villes, création d’équipements publics lourds) et que leur taille s’accroît (agrandissements successifs de magasins et de la zone commerciale).
La congestion urbaine devient alors une conséquence logique pour des espaces saturés par la circulation automobile.
Vacance commerciale dans les périphéries urbaines
Les déséquilibres économiques apportés par le développement des entrées de ville et des périphéries commerciales sont apparus dans les années 2010 avec l’augmentation du taux de vacance commerciale dans les centres-villes puis dans les périphéries commerciales (données Codata). Le développement du e-commerce, l’évolution des comportements d’achat et les difficultés financières de plusieurs enseignes montrent que les formats de vente du commerce en périphérie s’essoufflent tout en laissant des friches commerciales qui se multiplient sur les territoires les moins dynamiques.
Face à ces constats, les collectivités et les services de l’État ont engagé des projets de mutation des périphéries commerciales depuis quelques années. Les premières expériences et projets sont apparus au début des années 2010 (Atelier économique des territoires) puis ont été amplifiés par l’appel à projets (AAP) "Repenser les périphéries commerciales" (2019-2021) du ministère de la Transition écologique. Le plan de transformation des zones commerciales porté par le ministère du Commerce et de l’Artisanat a été lancé en 2023 afin d’accompagner les territoires.
74 projets de transformation de zones commerciales ont été retenus à l’issue de l’appel à projets lancé en septembre 2023, soutenu par une enveloppe de 26 millions d’euros.
Un second AAP démarrera au deuxième trimestre 2024.
Les projets de mutation s’appuient sur cinq points clés pour réussir la transformation d’une zone commerciale :
Montigny-lès-Cormeilles : un modèle de requalification urbaine
Foncier, qualité architecturale et paysagère, programmation urbaine et modèle économique forment quelques-unes de ces dimensions que les opérateurs publics et privés doivent appréhender tout au long du projet. Le projet développé sur la commune de Montigny-lès-Cormeilles est une illustration des leviers de mutation et des temporalités à l’œuvre pour une telle opération.
Montigny-lès-Cormeilles est une ville moyenne de 21 000 habitants situés dans le Val-d’Oise. La commune s’est fortement urbanisée à partir des années 1960 sous l’impulsion de l’État, faisant quasiment doubler la population. Elle a engagé la requalification et la transformation de son linéaire commercial de 1,5 km de long et présentant 250 000 m² de surfaces de vente, soit un site-projet de 13 ha.
Le projet a pour objectif de requalifier les abords de la RD14 pour créer un nouveau centre-ville plus attractif en développant la mixité fonctionnelle.
Dès 2010, Montigny-lès-Cormeilles est inscrite dans différentes démarches urbaines en vue de développer son projet de requalification de la RD14. La ville sollicite l’architecte-urbaniste David Mangin pour l’accompagner dans la conception d’un plan-guide global pour la requalification de la RD14 et son insertion à la commune. 2018 est une année charnière dans le développement du projet de requalification de la RD14.
La communauté d’agglomération signe une convention d’intervention foncière avec l’EPF d’Île-de-France (EPFIF) tandis que le projet est retenu dans le cadre de l’AAP "Repenser la périphérie commerciale". La révision du plan local d’urbanisme est lancée afin d’approfondir la transformation de la RD14 pour sa mutation en un cœur de ville (approbation en juin 2021). En 2022, le projet mixte mêlant logements, commerces en rez-de-chaussée, équipements collectifs, s’affine et bénéficie des moyens financiers de la foncière "Repenser la ville" (Banque des territoires, Frey et CDC Habitat).
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